KUNTIEN ASUNTOVIRANOMAISILLE, YLEISHYÖDYLLISILLE YHTEISÖILLE JA MUILLE ARAVA- JA KORKOTUKIVUOKRATALOJEN OMISTAJILLE Sisältöalue: Suositus koskee jyvityksen muuttamista ja käyttöönottoa vuokra-asunnoissa. Säännös, johon toimivalta perustuu: Aravarajoituslain 7 § 4-5 mom. ja vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain 13 § 5 mom. Voimassaoloaika: 1.12.2005 alkaen. SUOSITUS VUOKRATALON OMISTAJILLE JA ASUKKAILLE JYVITYKSEN MUUTTAMISEEN VANHASSA VUOKRA-ASUNTOKANNASSA JA JYVITYKSEN KÄYTTÖÖNOTTAMISEEN UUDESSA ASUNTOKANNASSA 1. Yleistä arava- ja korkotukivuokra-asuntojen vuokrien omakustannusperiaatteesta Aravavuokra-asunnoissa ja -taloissa määritellään vuokrat ja käyttövastike omakustannusperiaatteella. Omakustannusvuokran määritys ei koske ns. jatkorajoitusten alaisia aravavuokra-asuntoja. Kun laina on maksettu takaisin alkuperäisten lainaehtojen mukaisesti tai laina-aika on kulunut loppuun, vuokrat määräytyvät vapaasti asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaan. Tällöinkin vuokran tulee olla kohtuullinen. Omakustannusperiaatteen mukaiseksi keskivuokrat määritellään ns. vuokranmääritysyksikkö- kohtaisesti. Vuokranmääritysyksiköllä tarkoitetaan fyysisesti lähekkäin sijaitsevia taloja, jotka kuitenkin voivat muodostua useammasta lainoituskohteesta. Saman omistajan omistamien aravalain tai uuden korkotukilain nojalla lainoitettujen vuokratalojen ja –asuntojen vuokrat voidaan tasata, ja näin määritellä vuokranmääritysyksikön keskivuokra. Vuokrat on voitu myös tasata pisteyttämällä kohteet esimerkiksi seuraavien kriteerien mukaan:
talon ikä ja tehdyt peruskorjaukset, talotyyppi, sijainti, varustetaso ja hoitomenojen taso, jonka perusteella saadaan vuokranmääritysyksikkökohtainen (talokohtainen)
Pääomamenojen lisäksi omistajakohtaisesti on voitu tasata fuusioituneiden vuokratalojen vuokrat, jaksottaiset korjauskustannukset, liiketilojen vuokratuotot, tontin vuokrat sekä kokonaisvuokra. Oma- kustannusperiaate tarkoittaa sitä, että vuokralaisilta saa periä asuinhuoneistosta vuokraa enintään määrän, joka tarvitaan muiden tuottojen lisäksi kattamaan asuntojen ja niihin liittyvien tilojen rahoitus- kulut ja hyvän kiinteistönpidon mukaiset menot. Asuntorahaston hyväksymä asuntojen hankinta-arvo on omakustannusvuokran laskennan lähtöperuste. Hankinta-arvo muodostuu asuntojen rakennus- kustannuksista sekä maapohjakustannuksista. Hyväksyttäviä omakustannusvuokraan sisältyviä eriä ovat muun muassa menot, jotka aiheu- tuvat: 1) kiinteistön ja rakennusten hankinnasta tai rakentamisesta, 2) kiinteistön ja rakennusten ylläpidosta ja hoidosta, 3) niiden perusparannuskustannuksista, 4) varautumisesta 2 ja 3 kohdan toimenpiteisiin, 5) omalle pääomalle maksettavasta korosta (enintään 8 %) ja 6) omistajalle kuuluvien velvoitteiden hoidosta. Asuntohallitus (AH) vahvisti aikanaan vuokrataloille lainoitusvaiheessa kulloinkin käytössä olevan jy- vitystaulukon, jonka perusteella huoneistokohtaiset vuokrat tuli laskea. Menettely perustui vanhaan käytäntöön. Jyvitysmenettelyä ei säännellä aravarajoituslaissa eikä muussakaan lainsäädännössä. Vuokratalojen omistajat voivat muuttaa jyvityskäytäntöä tai luopua siitä kokonaan.
Omakustannusvuokran määritysperusteiden muuttaminen on pitänyt toteuttaa aina yhteistyössä asukkaiden kanssa yhteishallinnosta vuokrataloissa annetun lain mukaisesti. Vuokrasopimusten muuttaminen puolestaan toteutetaan asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaisesti Tätä suositusta annettaessa suurten arava- ja korkotuki-asuntojen vuokraaminen on vaikeutunut ja vuokra-asuntoja on tyhjillään. Jos jyvityksen muutoksella voidaan helpottaa mm. näiden asuntojen vuokrausta ja parantaa kiinteistöjen käyttöastetta, jää vuokrien muutostarve vuosittain pienemmäksi. 2. Suositus omakustannusperiaatteella toimivan vuokratalon jyvityksen muuttamisesta Valtion tukemassa asuntotuotannossa arava-pienasuntojen ja perheasuntojen rakennuskustannukset poikkeavat toisistaan huoneistoneliömetriä kohden 0 - 25 %. Rakennuskustannusten eron tulisi näkyä nykyistä selkeämmin isoista ja pienistä asunnoista perittävissä omakustannusvuokrissa, tarkemmin sanoen vuokraan sisällytettävässä pääomameno-osuudessa. Rakennuskustannusten ja niiden ra- hoittamiseksi otetuista lainoista aiheutuvien pääomamenojen toisiaan vastaavuutta voidaan parantaa jossain määrin muuttamalla vuokranmääritysyksikön jyvitystä vanhassa asuntokannassa. Toteutu- neita hankkeita koskevassa rakennuskustannusselvityksessä on päädytty siihen, että huoneistotyyp- pijakauman mukaista vuokrakertymätavoitetta voitaisiin esimerkiksi: 1. pienasunnoissa lisätä 9—25 % 2. kaksioissa vähentää 3—13 % ja 3. kolmioissa tai suuremmissa huoneistoissa vähentää 8—23 %. Jyvityksen muuttaminen voi tapahtua muuttamalla eri huoneistotyyppien vuokrakertymän tavoitetta vuokranmääritysyksikössä. Ensin määritetään omakustannusperiaatteen mukaisesti lainoitusyksikön tai vuokranmääritysyksikön keskivuokra. Tämän jälkeen lisätään pienasuntojen vuokrakertymätavoit- teen osuutta vuokranmääritysyksikön kokonaiskertymätavoitteesta. Vastaavasti vähennetään suurempien asuntojen vuokrakertymätavoitetta kuitenkin niin, että vuok- ranmääritysyksikön kokonaisvuokrakertymätavoite ja keskivuokra säilyvät entisen suuruisina. Muutokset voivat olla erilaiset huoneistotyyppijakautuman mukaisesti mm. kerrostaloille, luhtitaloille ja rivitaloille. Asuntorahasto suosittaa, että jyvityksen muutos toteutetaan yhdellä kertaa saman omistajan asuntokannassa useammalle vuodelle jaettuna. Tarpeelliseksi katsottu jyvityksen muutos voi- daan toteuttaa esim. kolmen vuoden aikana vaiheittain, jotta vältytään suuremmilta yhdellä kertaa tapahtuvilta huoneistokohtaisten vuokrien korotuksilta. Muutosta toteutettaessa tulee ARA- asuntokannassa pyrkiä kaikissa eri huoneistotyypeissä vapaita vuokramarkkinoita kohtuulli- sempaan vuokratasoon. Jyvityksen muutoksesta ja vuokran määräytymisen perusteista on sovittava asukkaiden kanssa. Muutoksista on aina syytä käydä laaja ja seikkaperäinen keskustelu ja käsitellä asiaa yhteishallintolain mukaisessa menettelyssä.
Florida at the 1992 NCAA Championships Stanford University - Palo Alto, Calif. Stanford Tennis Stadium - May 14- Dual Match Results No. 1 Florida vs. No. 13 Southern Cal No. 1 Florida vs. No. 4 Duke Stanford Tennis Stadium * Stanford, Calif. Stanford Tennis Stadium * Stanford, Calif. Final Score : Florida 5, USC 0 Final Score : Florida 5, Duke 1 1. Lisa Raymond (2), UF d. P
Healthy Travel Packing List Pack items for your health and safety. You may not be able to purchase and pack all of these items, and some may not be relevant to you and your travel plans. Talk to your doctor about which items are most important for you. This list is general and may not include all the items you need. Check ourfor more information if you are a traveler with specif